宅地を造成する場合や農地を他の土地利用にする場合等において、下記のような許認可等を行政から受ける必要があります。これらは行政と協議を重ねて様々な手続きを踏む必要があり、非常に大変な作業となります。当社では、数多くの許認可手続き業務を行った実績があります。いかに円滑に手続きを行うことができるのかを熟知しています。土地利用をお考えの際には、ぜひご活用下さい。

建物を建てる目的で土地の区画又は形質の変更を開発行為といいます。開発行為を行うには行政の許可を要することが都市計画法で定められています。これを「開発許可」といいます。この許可を受けるには、開発の規模や造成設計の内容などにおいて、一定の基準を満たす必要があります。特に「市街化調整区域」に指定されている場所で土地の区画の変更等をする場合は、全てが開発許可を受ける必要があるので注意が必要です。　


農地を農地以外の土地として利用することを「農地転用」といいます。農地を住宅、店舗、工場などの宅地に利用することだけでなく、資材置き場、駐車場も農地転用にあたります。農地転用を行うには、農地法により農業委員会に届出、許可を受ける必要があります。許可等を受けずに農地転用した場合は、罰則がありますので注意が必要です。

開発や農地転用の場合以外にも、行政の許認可等の手続きが必要な場合があります。例えば敷地に車が乗入れるように道路を工事する場合は、道路管理者の許可が必要です。また、敷地に面する公共水路の上を車が通れるように橋を架ける場合は、河川管理者の許可が必要となります。

■一定規模以上の開発は、開発許可を受ける必要があります

開発許可を受ける必要がある開発は、都市計画法によって下記のように定められています。一定規模の開発は開発許可を受ける必要があります。さらに設計基準があり、これを順守した造成設計が求められています。

表　開発許可が必要となる開発の規模

区域（都市計画法で 定められている区域）	許可が必要な規模（※）	該当する区域がある都市 （長岡市及び長岡市周辺の都市のみ）
市街化区域	1,000 �u以上	長岡市、見附市
市街化調整区域	規模に関係なく全て	長岡市、見附市
非線引き都市計画区域	3,000 �u以上	長岡市、小千谷市、三条市、柏崎市等
準都市計画区域	3,000 �u以上
都市計画区域外	10,000 �u以上	長岡市、見附市、小千谷市、柏崎市

※許可が必要な規模に該当しても、開発の内容等（例えば農林漁業に関する施設等）によっては
　許可を受ける必要が無い場合があります。
※どの区域に該当しているかは、行政に確認する必要があります。

■市街化調整区域では、ほとんどの開発に開発許可が必要です

特に都市計画法により定められている「市街化調整区域」は、市街化を抑制することを目的とするため、開発の規模に関係なく開発許可を受ける必要があります。さらに建物を建てる時も許可が必要となります。

■実績ある当社が、許認可手続きを円滑に進めます

開発を進めていくには、都市計画法だけでなく様々な法律の許認可手続きが必要となります。たいへん手間がかかる業務となるため、不動産会社、建設会社の多くは、当社のような許認可手続き業務を得意としている会社に依頼しています。当社ではこれまで数々の宅地造成設計を行ってきました。また、これら開発に伴う許認可手続きの実績も豊富です。お客様のニーズに応えた設計を行うとともに、許認可手続きを円滑に進めることができます。

■家族の住まい、地域に必要な建物は建てられます

市街化調整区域は、都市計画法で開発を抑制する区域として定められているため、開発行為を抑制する区域となっています。このため、開発行為に対しては制限が課せられています。しかし、市街化区域に隣接する地域や既存集落では住宅を建てることは可能です（※立地条件以外にも様々な条件を満たす必要があります）。また、市街化調整区域の居住者の日常生活に欠かせない店舗（コンビニエンスストア等）や、地域の産業の活性化等に応える用途の建物も可能です。

■市街化調整区域の手続きは複雑です。プロにお任せ下さい。

市街化調整区域で開発するための手続きはとても複雑です。住宅1軒を建てるにしても開発許可を受ける必要があります。さらに建築行為も規制の対象になっているため、宅地造成をしない場合でも、行政から建築の許可を受ける必要があります。また、市街化調整区域では農地を転用して開発を進めることが多いため、農地法による手続きも必要となってきます。様々な要件を満たした開発にするため、お客様自身も多くの書類を作成したり協議に応じたりでたいへんです。
そこで、市街化調整区域での土地利用をお考えの方は、市街化調整区域での開発を円滑に進めるノウハウを持っている当社にぜひご相談下さい。書類の作成から手続きのスケジュールの管理まで、お客様の負担を減らします。

■農地を農地以外に利用する時は、農地法の規制を受けます

・農地転用する場合には、農業委員会、県、国の許可を受ける必要があります。
　なお、無断で転用した場合は、罰則があります。
・農地転用を申請するには、転用後の土地利用の目的、計画等が決まっている必要があります。
　何も決めないまま農地を転用することはできませんので、ご注意下さい。

■場所や転用の方法によって申請方法が違います

�@市街化区域内の農地転用について（長岡市、見附市の一部）
・長岡市、見附市の一部では、都市計画法で市街化区域に指定されているところがあります。
　その区域内の農地では、各市の農業委員会への届出が必要です。
・この届出の方法は、下表のように転用行為の内容によって異なりますので注意が必要です。

表　届出の種類（長岡市の場合）

農地法	転用行為の内容	届出者	届出先
第4条	自分の農地を農地以外の 用途に供する場合	農地を転用しようとする者の 単独申請	農業委員会
第5条	他人から農地を賃借し、 又は譲り受けて、 農地及び採草放牧地を それら以外の用途に供する場合	譲渡人、譲受人の双方による 共同申請

�A市街化区域外の農地転用について
・都市計画法で市街化区域になっていない場所での農地転用については、
　農業委員会や県などの許可が必要です。
　転用面積の規模により許可権者が異なるので注意が必要です。
・転用許可を受けるには、一定の基準を満たすことが必要となります。長岡市の場合では、
　「立地基準」と「一般基準」の2 つの基準を満たす必要がありますこれら許可基準は、
　長岡市のホームページで公表されています。事前に基準を十分に調べて、
　転用できそうか確認することが必要です。

表　許可の種類（長岡市の場合）

農地法	転用行為の内容	届出者	許可権限者
第4条	自分の農地を農地以外の 用途に供する場合	農地を転用 しようとする者の 単独申請	・転用面積が2ha以下の 　場合 ⇒農業委員会 ・転用面積が2ha超4ha以下の 　場合⇒新潟県知事 ・転用面積が4ha 超の 　場合 ⇒農林水産大臣
第5条	他人から農地を賃借し、 又は譲り受けて、 農地及び採草放牧地を それら以外の用途に供する場合	譲渡人、譲受人の 双方による 共同申請

■複雑な手続きはプロにお任せ下さい

農地転用は、書類の作成、農業委員会等との協議があり、たいへんな手続きとなっています。農地転用の手続きは、実績のある当社にぜひお任せ下さい。お客様の負担を減らし、手続きを円滑に進めます。

＜乗入工事に関する手続き＞

道路から敷地に車が出入りするためには、乗入口を設けるために道路を改良する必要があります。具体的には、側溝に蓋をかけたり、歩道の縁石を外したり、あるいは歩道を切下げたりする必要があります。この工事を行うには、道路法により道路管理者（市道の場合は市、県道の場合は県）から工事許可をもらう必要があります。当社では、皆様が使いやすい乗入を設計することはもちろんのこと、行政との手続きも行います。

＜水路占用許可＞

敷地が道路に面しておらず、水路（公共の水路）に面するだけの敷地では、建物を建てることができません。このため、水路を管理する行政から「水路占用許可」を受け、水路の上に橋を架けて乗入口を造る必要があります。当社では、そのような乗入口の設計や許認可手続きの実績が数多くあります。皆様の土地に使いやすい乗入口を提案します。当社にぜひご相談下さい。

＜払い下げ申請＞

行政が所有する道や水路で、現在使われていないものについては、行政から譲渡されることがあります（※譲渡されないこともありますのでご注意を！）。敷地を拡張したり通路を設けたりする場合に良い機会です。譲与されるには一定の申請手続きが必要となりますので、弊社にぜひご相談下さい。